L’ordinamento giuridico considera a tal punto pregnante e meritevole di tutela una situazione di fatto, qual è il possesso (caratterizzato dai requisiti richiesti dal legislatore) da ricondurvi un effetto così incisivo e rilevante quale l’acquisto di un diritto reale, proprietà o altro, in virtù dell’istituto dell’usucapione.

Quest’ultimo è definibile come un modo di acquisto della proprietà o degli altri diritti reali di godimento che si realizza per effetto del possesso continuato protratto per il periodo di tempo indicato dalla legge.

Come si sa, la fattispecie in esame ha forte rilievo soprattutto in sede giudiziale: la prova dell’usucapione facilita, infatti, la altrimenti diabolica prova della proprietà: chi agisce in rivendicazione avrebbe invero grosse difficoltà se dovesse provare, andando a ritroso nel tempo, la titolarità di ciascun dante causa.

Tuttavia, in effetti, l’usucapione ha importanza centrale anche quale garanzia di tutela dell’interesse primario alla certezza e stabilità dei rapporti giuridici oltre che dell’affidamento dei terzi. Infatti, il protrarsi di una situazione di fatto, a fronte dell’inerzia del titolare del diritto reale sul bene, potrebbe ingenerare confusione e incertezza nei terzi con notevole danno, anche da un punto di vista economico, per la circolazione dei beni e della ricchezza.

Proprio in ragione di tale funzione dell’usucapione, la presente opera si propone di offrirne un quadro il più possibile esaustivo e di chiarirne i rapporti e le implicazioni in relazione a varie fattispecie di acquisti immobiliari, ipotesi che spesso danno luogo a controversie, dovute proprio alla scarsa certezza circa la titolarità o meno del diritto reale sul bene che si pretende usucapito.

A tale scopo, questa nuova edizione sviluppa un’analisi dettagliata e a trecentosessanta gradi dell’istituto in esame, prendendo le mosse dall’indagine circa le caratteristiche del possesso idoneo all’usucapione e del tempo, insieme con le vicende che li riguardano. Prosegue, poi, studiando anche l’ambito di applicazione soggettivo ed oggettivo della fattispecie, entrambi molto estesi, richiedendosi, nel primo caso, solo la capacità di intendere e di volere e, nel secondo caso, la capacità del bene di essere oggetto di diritto.

Infine, l’opera si conclude con un approfondimento sugli effetti dell’usucapione, sui suoi rapporti con gli acquisti immobiliari e sui suoi profili processuali, nonché sulle problematiche connesse alla mediazione (e quindi agli effetti di un eventuale verbale di conciliazione di accertamento dell’avvenuta usucapione e della sua trascrivibilità), sebbene la mediazione non sia più obbligatoria a seguito della sentenza di incostituzionalità della Corte Costituzionale del 6 dicembre 2012, n. 272.

Probabilmente, proprio quella processuale è la parte più interessante per il professionista impegnato in questioni concernenti l’usucapione.

La spinosa questione della retroattività è particolarmente rilevante soprattutto rispetto alla necessità di dirimere i conflitti tra usucapiente e terzi che vantano diritti reali — di godimento o di garanzia — sul medesimo bene, nonché rispetto ai terzi acquirenti medio tempore dall’originario titolare e, per finire, in materia di comunione legale dei beni, per determinare il titolare del diritto sul bene usucapito.

Quanto al rapporto con gli acquisti immobiliari, nella pratica, sono ricorrenti le controversie inerenti ad esempio l’usucapibilità del bene alienato e non ancora consegnato, la validità della vendita di bene proveniente da usucapione non accertata giudizialmente e ancora l’effetto della consegna del bene al promissario acquirente nell’ipotesi di contratto preliminare cd. ad effetti anticipati.

Sono questi alcuni tra i temi affrontati dal presente volume mediante un approccio che analizza la casistica giurisprudenziale, aggiornata alle più recenti pronunce dei giudici di legittimità e di merito, per cercare di offrire soluzioni concrete al lettore.
Infine, vi è una disamina dei profili processuali maggiormente rilevanti dell’istituto cui fa da corollario, in appendice, un formulario contenente vari schemi di atti processuali aggiornati alla più recente normativa in materia, nonché uno schema di atto pubblico di compravendita di immobile proveniente da usucapione non accertata giudizialmente. Questo ricco formulario può dunque costituire per il professionista un modello di riferimento, oltre che una sorta di prontuario per risolvere questioni pratiche.

1.1 La nozione, la natura giuridica e il fondamento dell’usucapione

1.2 Gli elementi costitutivi e gli effetti dell’usucapione: generalità

1.3 Il possesso ad usucapionem: elemento materiale ed elemento soggettivo

1.4 Gli atti di tolleranza

1.5 I requisiti specifici del possesso ad usucapionem

1.6 Il tempo necessario per usucapire

2.1 Introduzione

2.2 La buona fede

2.3 Il titolo astrattamente idoneo

2.4 La trascrizione

2.5 L’usucapione speciale per la piccola proprietà rurale

2.5.1 Il procedimento per il riconoscimento della proprietà

3.1 La successione nel possesso

3.2 L’accessione del possesso

3.3 L’interversione del possesso

4.1 L’usucapione e la prescrizione

4.2 Gli atti interruttivi

4.2.1 Interruzione naturale

4.2.2 Interruzione civile

4.3 La trascrizione degli atti interruttivi

4.4 Gli atti sospensivi

4.4.1 L’inefficacia verso il terzo possessore delle cause di impedimento e di sospensione

5.1 Principi generali

5.2 La perdita della proprietà acquisita a titolo derivativo e la mancata consegna della res da parte dell’alienante

5.3 Il compossessore

5.4 Le persone giuridiche

6.1 Principi generali

6.2 I beni immobili

6.3 I beni mobili

6.4 Le universalità: in particolare l’azienda

6.5 I beni immateriali

6.6 I titoli di credito

6.7 Le pertinenze

6.7.1 Aree destinate a parcheggio

6.8 I beni demaniali e i beni patrimoniali della P.A.

6.9 Lo spazio aereo sovrastante il suolo ed il sottosuolo

7.1 Il diritto di proprietà

7.2 Il diritto di enfiteusi

7.3 I diritti di usufrutto, uso e abitazione

7.4 Il diritto di superficie

7.5 Le servitù

7.5.1 La servitù di sosta e parcheggio

7.5.2 La servitù di luci e vedute

7.5.3 Le servitù di uso pubblico

7.5.4 Le servitù coattive

8.1 L’usucapio libertatis e l’efficacia retroattiva dell’usucapione

8.2 L’usucapione e la comunione legale dei beni

8.3 La rinuncia all’usucapione

8.4 La trascrizione della sentenza che accerta l’acquisto per usucapione

9.1 L’usucapione e il processo civile

9.2 La deduzione dell’usucapione in via principale

9.2.1 L’usucapione e il fallimento

9.3 L’eccezione di usucapione

9.4 La prova dell’usucapione

9.5 Usucapione e mediazione civile: ammissibilità dell’accordo conciliativo

10.1 La compravendita e l’usucapione

10.1.1 La compravendita di bene proveniente da usucapione non accertata giudizialmente

10.2 Il contratto preliminare cd. «ad effetti anticipati» e il «trasferimento del possesso»

10.3 La donazione e l’usucapione

10.4 La successione mortis causa e l’usucapione

Formulario

Formula n. 1 - Domanda di rivendica della proprietà fondata sull’intervenuta usucapione

Formula n. 2 - Domanda di accertamento dell’avvenuto acquisto per usucapione ordinaria del diritto di proprietà

Formula n. 3 - Domanda di accertamento dell’avvenuto acquisto per usucapione ordinaria del diritto di enfiteusi

Formula n. 4 - Domanda di accertamento dell’avvenuto acquisto per usucapione ordinaria del diritto di abitazione

Formula n. 5 - Domanda di accertamento dell’avvenuto acquisto per usucapione ordinaria del diritto di proprietà superficiaria

Formula n. 6 - Domanda di accertamento dell’avvenuto acquisto per usucapione ordinaria del diritto di servitù di passaggio

Formula n. 7 - Domanda di accertamento dell’avvenuto acquisto per usucapione abbreviata

Formula n. 8 - Domanda di accertamento dell’avvenuto acquisto per usucapione speciale per la piccola proprietà rurale

Formula n. 9 - Domanda di accertamento dell’avvenuto acquisto per usucapione ordinaria del diritto di proprietà di universalità di beni

Formula n. 10 - Domanda di accertamento dell’avvenuto acquisto per usucapione ordinaria del diritto di proprietà di beni mobili

Formula n. 11 - Domanda di accertamento dell’avvenuto acquisto per usucapione ordinaria del diritto di proprietà di beni mobili registrati

Formula n. 12 - Comparsa di costituzione e risposta e riconvenzionale di usucapione

Formula n. 13 - Comparsa di costituzione e risposta in contestazione domanda di usucapione

Formula n. 14 - Atto di citazione in appello

Formula n. 15 - Comparsa di risposta in appello e appello incidentale

Formula n. 16 - Atto di compravendita di immobile proveniente da usucapione non accertata giudizialmente

Giurisprudenza

Requisiti del «possesso ad usucapionem — Cass. civ., Sez. II, 26-1-2010, n. 1549

Segue: Requisiti del «possesso ad usucapionem» — Cass. civ. Sez. II, 3-2-2012, n. 1672

Buona fede nell’usucapione abbreviata — Cass., Sez. II, 23-2-2012, n. 2728

Usucapione speciale per la piccola proprietà rurale Cass., Sez. II, 5-7-2012, n. 11312

Donazione di bene altrui e usucapione abbreviata — Cass. civ., Sez. II, 5-5-2009, n. 10356

Comunione legale e usucapione — Cass. civ., Sez. II, 23-7-2008, n. 20296

Estinzione del rapporto obbligatorio ed «interversio possessionis» — Cass. civ., Sez. II, 16-3-2000, n. 3063»

Requisiti dell’interversio possessionis — Cass. Civ., Sez. III, 21-11-2011, n. 24456

Usucapione del bene in comproprietà — Cass., Sez. II, 10-11-2011, n. 23539

Occupazione illegittima ed usucapione — Cass., Sez. I, 4-7-2012, n. 11147

Usucapione del diritto di abitazione — Trib. Torino, 28-2-2002

Usucapione della servitù di passaggio — Cass. civ., Sez. II, 14-10-2010, n. 21231

Usucapione di servitù e apparenza — Cass. civ., Sez. II, 31-5-2010, n.13238

Validità della vendita di bene proveniente da usucapione non accertata giudizialmente — Cass. civ., Sez. II, 5-2-2007, n. 2485

Contratto preliminare ad effetti anticipati: il promissario acquirente è detentore qualificato e non possessore — Cass. civ., Sez. Un., 27-3-2008, n. 7930

Segue: Contratto preliminare ad effetti anticipati: il promissario acquirente è detentore qualificato e non possessore Cass. civ., Sez. I, 1-3-2010, n. 4863

Verbale di conciliazionedi accertamento dell’intervenuta usucapione — Trib. ord.

Roma, Sez. V, decreto 6 - 22 luglio 2011

Domanda riconvenzionale di usucapione e competenza del giudice Cass. civ.,

Sez. II, 11-5-2010, n. 11415

Usucapione quale titolo a sostegno della domanda di rivendicazione Cass. civ.,

Sez. II, 5-11-2010, n. 22598

Raccolta di massime giurisprudenziali

Natura giuridica e fondamento dell’usucapione: profili sostanziali

Elementi costitutivi dell’usucapione

Usucapione abbreviata

Usucapione speciale per la piccola proprietà rurale

Vicende riguardanti il possesso ad usucapionem: successione, accessione e interversione nel possesso

Atti interruttivi del possesso ad usucapionem

Ambito di applicazione soggettivo dell’usucapione

Beni usucapibili

Diritti usucapibili

Effetti dell’usucapione

Profili processuali

Acquisti immobiliari ed usucapione

Donazione e usucapione