Nel gennaio 1996 è stata pubblicata la prima edizione di questo manuale ormai giunto alla sua decima edizione. Il lavoro era il frutto delle lezioni che avevo tenuto ai corsi per amministratore di condominio, durante le quali mi ero reso conto che mancava una vera e propria guida per la professione.
A quegli amministratori, allora in fieri, cercai di fornire un indirizzo univoco che li aiutasse nella loro attività e che, in un certo senso, rendesse conto oltre che delle norme anche delle diverse posizioni dottrinali e, soprattutto, delle alternanze di indirizzo della Suprema Corte.
Quanta acqua è passata sotto i ponti da allora.
Gli amministratori di condominio sono oggi in gran parte dei professionisti a tempo pieno ed i condòmini sono più attenti a ciò che accade nel loro fabbricato e molto informati sui loro diritti.
La struttura di questo manuale, però, non è cambiata:
— una prima parte che affronta volta per volta gli argomenti in modo agile e snello;
— una seconda parte che fornisce una serie di modelli annotati utili per i principali adempimenti.
Inoltre, al volume è allegato un Cd- Rom contenente i modelli presentati nel testo, resi editabili e stampabili.
Tra gli aggiornamenti più significativi di questa decima edizione meritano di essere ricordate oltre che la ormai celebre sentenza delle Sezioni Unite (la numero 18477/2010), che ha abbattuto il dogma della «unanimità» richiesta per le modifiche delle tabelle millesimali, anche i recenti revirement della Suprema Corte in materia di legittimazione passiva dell’amministratore e di parziarietà dell’obbligazione contrattuale.
I capitoli relativi alle corrette procedure per appaltare le opere in condominio e ai limiti d’uso dei beni in condominio sono presenti anche in questa edizione; si tratta, infatti, di argomenti che ho elaborato nella mia pratica quotidiana di avvocato che è pur sempre quella che cerco di trasferire nei miei scritti e, quindi, anche in questo manuale.
Sono, infine, conscio che il successo del volume è legato alla sua comprensibilità e, soprattutto, alle risposte che riesce a dare alle esigenze quotidiane non solo degli amministratori di condominio ma anche degli avvocati e degli stessi condòmini.
Spero anche stavolta di avere fatto cosa utile a tutti i lettori; per le loro eventuali osservazioni, l’indirizzo e-mail è: avvrodolfo.cusano@libero.it
1 Il diritto di proprietà
1.1 Il diritto di proprietà
1.2 I limiti in materia di distanze, luci e vedute, stillicidio ed acque
1.2.1 Le distanze
1.2.2 Le luci e le vedute
1.2.3 Lo stillicidio
1.2.4 Le acque
1.3 Le servitù prediali
1.4 L’usufrutto, l’uso e l’abitazione
1.5 I modi di acquisto della proprietà
1.6 La trascrizione
2 La comunione dei beni
2.1 La comunione
2.2 Le fonti della comunione
2.2.1 Il titolo
2.2.2 La legge
2.2.3 Gli usi
2.3 I caratteri tipici della comunione: la quota e la mancanza di autonomia patrimoniale
2.4 L’uso, la gestione e la disposizione del bene comune
2.5 Lo scioglimento della comunione
3 Il condominio
3.1 L’istituto condominiale
3.2 Le norme in materia di condominio
3.3 La creazione e le caratteristiche di un condominio
3.4 La individuazione delle parti comuni di un edificio
3.5 Il condominio minimo
3.6 Il condominio parziale
3.7 Il supercondominio
3.7.1 Generalità e normativa applicabile
3.7.2 La gestione del supercondominio
3.8 La multiproprietà
3.8.1 Il contenuto del diritto di multiproprietà
3.8.2 La normativa applicabile
3.8.3 La normativa comunitaria. La direttiva 94/47/CE
3.8.4 Il codice del consumo
4 I beni in comune
4.1 L’individuazione dei beni comuni
4.1.1 L’esclusione in base al titolo
4.2 Il suolo su cui sorge l’edificio ed il sottosuolo
4.3 Le fondazioni ed i muri maestri
4.4 I balconi
4.5 I tetti, i lastrici solari e le terrazze a livello
4.6 Le scale e le spese di manutenzione
4.7 La videosorveglianza in condominio
5 I beni in comune esterni all’edificio
5.1 Il cortile del fabbricato
5.2 La destinazione a parcheggio di un’area comune
5.3 Il regime giuridico dei posti auto in condominio
5.3.1 I parcheggi realizzati prima della legge 765/1967
5.3.2 I parcheggi realizzati nel periodo tra la «legge ponte» e la legge 47/1985
5.3.3 I parcheggi realizzati nel periodo tra la legge sul condono edilizio e la legge
122/1989 (legge Tognoli)
5.3.4 Le modifiche introdotte dalla legge Tognoli
5.3.5 I parcheggi realizzati ai sensi e per gli effetti dell’articolo 9 della legge Tognoli
5.3.6 I parcheggi realizzati dopo l’entrata in vigore della legge Bassanini
5.3.7 La libera vendibilità dei parcheggi
5.4 Le antenne televisive
5.5 L’antenna di radioamatore
6 I servizi in condominio
6.1 L’ascensore e il superamento delle barriere architettoniche
6.1.1 Il superamento delle barriere architettoniche
6.1.2 L’ascensore come innovazione
6.2 Il servizio di riscaldamento
6.2.1 L’impianto di riscaldamento
6.3 Il distacco di un singolo condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato
6.4 La trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari a gas
6.5 L’installazione dell’autoclave
7 Il portierato
7.1 Il servizio di portierato
7.2 L’alloggio del portiere
7.3 L’assunzione del portiere
7.4 La risoluzione del rapporto di lavoro
7.5 L’abolizione del servizio di portierato
7.6 Il contratto di categoria
7.6.1 Il lavoro ripartito
7.6.2 Classificazione dei lavoratori
7.6.3 Le mansioni dei lavoratori
7.6.4 Portiere adibito a più stabili
7.6.5 Portiere adibito ad uno stabile con più ingressi
7.6.6 Il sostituto del portiere
7.6.7 La reperibilità e il tempo parziale
8 Le modifiche alle parti comuni
8.1 Le opere sulle parti comuni
8.1.1 I divieti
8.2 Le innovazioni
8.2.1 La stabilità e la sicurezza del fabbricato
8.2.2 Le innovazioni non consentite
8.2.3 Le innovazioni gravose o voluttuarie
8.3 Il diritto di sopraelevare
8.3.1 Il titolare del diritto di sopraelevare
8.3.2 I limiti del diritto di sopraelevare
8.3.3 I limiti legali al diritto di sopraelevare. Le condizioni statiche dell’edificio
8.3.4 La tutela del decoro architettonico
8.3.5 La diminuzione notevole di aria e luce
8.3.6 L’indennità di sopraelevazione
8.3.7 Il diritto all’indennità quale diritto di credito
8.4 Il perimento totale o parziale dell’edificio
8.5 Lo scioglimento del condominio
9 I rapporti di vicinato e le servitù in condominio
9.1 Le immissioni: i rapporti di vicinato e la normale tollerabilità
9.2 La legge quadro sull’inquinamento acustico
9.3 La tutela penale
9.4 Il divieto di tenere animali in condominio
9.5 Le servitù in condominio
10 Il regolamento di condominio
10.1 Il regolamento di condominio
10.2 La formazione del regolamento condominiale approvato a maggioranza
10.3 I regolamenti contrattuali
10.3.1 La normativa
10.3.2 La modifica del regolamento contrattuale
10.4 I condomìni sprovvisti di regolamento
10.5 Il regolamento di condominio e il rapporto con le altre norme
11 Le tabelle millesimali
11.1 La formazione delle tabelle millesimali
11.2 La maggioranza per l’approvazione delle tabelle millesimali
11.3 Le difficoltà per la formazione delle tabelle millesimali
11.4 La revisione delle tabelle millesimali
11.5 La denominazione e la classificazione delle tabelle millesimali
11.6 I criteri per la determinazione delle tabelle millesimali
11.7 I coefficienti di riduzione
11.7.1 Il coefficiente di utilizzazione
11.7.2 Il coefficiente di orientamento (detto anche coefficiente «B»)
11.7.3 Il coefficiente di prospetto (detto anche coefficiente «C»)
11.7.4 Il coefficiente di luminosità
11.7.5 Il coefficiente di piano
11.7.6 Esempi di coefficienti applicati ai vani
11.8 La determinazione dell’immobile nel suo insieme
11.9 I coefficienti di riduzione in relazione alle aree scoperte
12 I criteri di riparto delle spese in condominio
12.1 L’obbligo di contribuzione
12.2 Le spese di conservazione e di manutenzione
12.3 Le spese gravose e voluttuarie
12.4 Le spese sostenute con urgenza dal condomino
12.5 Il mancato pagamento degli oneri condominiali
12.6 I criteri di riparto
12.7 Il rapporto tra conduttore e proprietario
12.8 Il rapporto tra usufruttuario e proprietario
12.9 Il riparto delle spese condominiali per l’ascensore in assenza di tabelle millesimali
12.10 Le spese di riparazione del lastrico solare
13 L’assemblea di condominio
13.1 La definizione di assemblea
13.2 L’assemblea ordinaria e straordinaria
13.3 I poteri dell’assemblea
14 La convocazione dell’assemblea
14.1 La convocazione dell’assemblea
14.1.1 La convocazione richiesta da almeno due condòmini ex art. 66 disp. att. c.c.
14.1.2 La convocazione effettuata ad un solo condomino
14.2 La forma della convocazione
14.3 Il contenuto dell’avviso di convocazione
14.4 I destinatari della convocazione
14.5 La convocazione dell’assemblea nel supercondominio
14.6 La convocazione dell’assemblea per i lavori straordinari e nelle comunioni parziarie
14.7 La fissazione di più riunioni
14.8 L’assemblea in seconda convocazione
15 La costituzione dell’assemblea
15.1 La riunione di condominio
15.2 La costituzione dell’assemblea
15.3 I condòmini presenti per delega
15.4 La procedura
15.5 La partecipazione dell’amministratore ed il conflitto di interessi
15.6 Il diritto di intervento e di voto dell’inquilino
15.7 Il verbale assembleare e il diritto all’informazione
15.7.1 La trascrizione nel registro del verbale di assemblea e sua obbligatorietà
15.7.2 L’obbligo di tenuta dei registri
15.7.3 L’interpretazione letterale dell’art. 1136 c.c.
15.7.4 La forma scritta ad substantiam per l’approvazione dei regolamenti di condominio
16 Le attribuzioni dell’assemblea
16.1 Le materie oggetto di deliberazione assembleare
16.2 Le delibere in genere
16.3 L’approvazione dei bilanci e l’obbligo di pagare i contributi
16.4 Le delibere in materia di tabelle millesimali
16.5 Le delibere in materia di nomina e revoca dell’amministratore
16.6 Le delibere in materia di innovazioni
16.7 Le delibere in materia di riparazioni straordinarie
17 La formazione della volontà dell’assemblea
17.1 La votazione
17.2 Gli astenuti ed i contrari
17.3 Il calcolo dei quorum per la validità delle deliberazioni
17.4 L’allontanamento di un condomino durante la riunione
17.5 I quorum speciali
17.5.1 L’abolizione del servizio di riscaldamento centralizzato
17.5.2 Il superamento delle barriere architettoniche
17.5.3 Le modifiche delle aree interne a parcheggio
17.6 Il falsus procurator
18 L’amministratore
18.1 L’amministratore quale libero professionista. Aspetti tributari
18.2 La rappresentanza organica non esiste più
18.3 Il rapporto di mandato
18.4 L’amministratore di condominio come persona giuridica
18.5 La nomina e la revoca dell’incarico
18.6 La nomina dell’amministratore giudiziale
18.6.1 L’amministratore ad acta
18.7 Facoltà ed obblighi dell’amministratore
18.7.1 L’obbligo di tenere i registri
18.7.2 L’obbligo di effettuare l’inventario
18.7.3 L’obbligo di tenere la contabilità
18.7.4 L’obbligo di presentare i documenti giustificativi delle spese
18.7.5 L’obbligo del rendiconto della gestione
18.7.6 L’obbligo di agire in giudizio per la tutela degli interessi comuni
18.8 La responsabilità dell’amministratore
18.9 I limiti della responsabilità dell’amministratore
18.9.1 L’elemento soggettivo: il dolo e la colpa
18.9.2 La responsabilità penale
18.9.3 Lo svolgimento di attività pericolose
18.10 Il conto corrente condominiale
18.11 La certificazione di qualità dell’amministratore di condominio e le novità della normativa UNI 10801
18.12 Le informazioni accessibili ai condòmini: il diritto alla privacy
18.13 Il recupero delle somme anticipate dall’amministratore
19 Aspetti contabili dell’amministrazione condominiale
19.1 La tenuta della contabilità
19.1.1 La contabilità come strumento di valutazione della condotta dell’amministratore
19.1.2 Le scritture contabili consigliate
19.2 Il regolamento di condominio e la contabilità
19.3 L’archivio condominiale nella normativa UNI 10801
19.4 Il preventivo annuale della gestione
19.5 Il rendiconto annuale
19.6 Il principio di cassa e quello di competenza
19.7 L’erogazione delle spese e l’idoneità dei documenti giustificativi
19.8 Il rimborso delle spese anticipate dal condomino
20 Gli obblighi fiscali dell’amministratore
20.1 Il condominio come sostituto d’imposta
20.2 Gli obblighi dell’amministratore
20.2.1 Il modello F24 on line
21 La riscossione degli oneri condominiali
21.1 La riscossione degli oneri condominiali
21.1.1 La sentenza n. 24299/2008 della Corte di Cassazione
21.2 L’opposizione al decreto ingiuntivo
21.3 L’obbligazione al pagamento degli oneri condominiali tra alienante ed acquirente
21.4 Le obbligazioni di risarcimento del danno
21.5 La riscossione degli oneri condominiali nei confronti del condomino apparente
21.6 La prescrizione in cinque anni degli oneri accessori dovuti dall’inquilino
21.7 Il coniuge assegnatario della casa coniugale ed il pagamento degli oneri condominiali
22 L’appalto dei lavori straordinari in condominio
22.1 Gli obblighi dell’amministratore
22.2 Il diritto al compenso per i lavori straordinari
22.3 La procedura
22.4 I poteri dell’assemblea
22.5 Il contratto di appalto
22.6 La responsabilità dell’appaltatore e le azioni specifiche
22.7 La denunzia per i vizi e la difformità dell’opera
22.8 L’azione in caso di rovina e difetti di cose immobili
23 L’impugnativa delle delibere assembleari
23.1 Il dissenso dalla lite
23.2 La fase dell’impugnativa
23.3 La capacità dell’amministratore di stare in giudizio
23.4 La sostituzione dell’amministratore
23.5 La legittimazione ad agire del singolo condomino
23.6 Il ricorso all’assemblea
23.7 La revoca della delibera viziata
23.8 La nullità e l’annullabilità delle delibere assembleari
24 Le obbligazioni in condominio
24.1 Le obbligazioni nei confronti dei condòmini
24.2 Le obbligazioni nei confronti dei terzi
24.3 La responsabilità per i debiti contratti dall’amministratore
24.4 L’esecuzione dei crediti vantati dai terzi per obbligazioni contrattuali nei confronti del condominio
24.5 La responsabilità del condominio per atti dannosi commessi dall’amministratore o suoi dipendenti
24.6 Il condominio è responsabile per i beni in custodia
24.7 I criteri di ripartizione dei danni dovuti a terzi
24.8 Il criterio di ripartizione delle spese giudiziali
24.8.1 Il riparto
24.8.2 Il dissenso
Formulario
Formula n. 1 - Convocazione assembleare
Formula n. 2 - Richiesta di due condòmini della convocazione dell’assemblea
Formula n. 3 - Verbale di assemblea deserta in 1ª convocazione
Formula n. 4 - Verbale di assemblea ordinaria
Formula n. 5 - Lettera di trasmissione del verbale assembleare
Formula n. 6 - Regolamento di condominio predisposto dal costruttore
Formula n. 7 - Regolamento di condominio (approvato a maggioranza dall’assemblea)
Formula n. 8 - Tabelle millesimali
Formula n. 9 - Denunzia dei difetti dei lavori straordinari al fabbricato condominiale
Formula n. 10 - Scheda condomino
Formula n. 11 - Lettera di assunzione dell’incarico di amministratore
Formula n. 12 - Verbale di passaggio delle consegne tra amministratore entrante ed uscente
Formula n. 13 - Richiesta di acquisizione del rogito notarile di acquisto
Formula n. 14 - Richiesta di apertura di un c/c bancario intestato al condominio
Formula n. 15 - Richiesta e sollecito di pagamento per oneri condominiali arretrati
Formula n. 16 - Ricevuta di pagamento
Formula n. 17 - Giornale di cassa
Formula n. 18 - Scheda conto
Formula n. 19 - Dichiarazione di conformità per l’installazione di impianti in edifici
Formula n. 20 - Bilancio preventivo
Formula n. 21 - Bilancio consuntivo
Formula n. 22 - Prospetto di ripartizione delle spese tra proprietario ed inquilino
Formula n. 23 - Richiesta per visionare i documenti giustificativi delle spese
Formula n. 24 - Dissenso del condomino rispetto alle liti
Formula n. 25 - Lettera di dimissioni dell’amministratore e convocazione di nuova assemblea per la sostituzione
Formula n. 26 - Delega di partecipazione all’assemblea
Formula n. 27 - Verbale di apertura gettoniere
Formula n. 28 - Verbale di consegna incasso bollette ordinarie
Formula n. 29 - Elenco bollette morosi
Formula n. 30 - Lettera di sospensione dei servizi comuni per morosità (art. 63 disp. att. c.c.)
Formula n. 31 - Lettera per uso illegittimo del cortile condominiale
Formula n. 32 - Contratto di assunzione in prova del portiere
Formula n. 33 - Regolamento di servizio
Formula n. 34 - Lettera di contestazioni al portiere
Formula n. 35 - Lettera di licenziamento al portiere per decisione assembleare
Formula n. 36 - Lettera di licenziamento al portiere per motivi disciplinari
Formula n. 37 - Contratto di appalto per servizio di pulizia
Formula n. 38 - Contratto di appalto per lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato
Formula n. 39 - Locazione della casa del portiere
Formula n. 40 - Locazione di beni di natura condominiale
Formula n. 41 - Locazione uso posto-auto in area condominiale
Formula n. 42 - Atto di citazione per impugnativa delibera assembleare (vizi diversi)
Formula n. 43 - Ricorso per D.I. per oneri condominiali arretrati
Formula n. 44 - Ricorso per la nomina di amministratore di condominio (volontaria giurisdizione)
Appendice Normativa
Appendice I - Codice Civile e disposizioni di attuazione
1) R.D. 16 marzo 1942, n. 262
2) R.D. 30 marzo 1942, n. 318 (Articoli 61-72, 156)
Appendice II - Amministratori di condominio
1) Circolare Ministero delle Finanze 24 dicembre 1992, n. 77
2) Decreto Ministero delle Finanze 12 novembre 1998
3) Circolare Ministero delle Finanze 29 dicembre 1999, n. 246 - parte
6 (Articoli estratti)
4) Circolare Ministero delle Finanze 6 novembre 2000, n. 204
5) Garante per la protezione dei dati personali – Provvedimento 18 maggio 2006
Appendice III - Barriere architettoniche
1) L. 9 gennaio 1989, n. 13 (Stralcio)
2) Circolare 22 giugno 1989, n. 1669
3) L. 5 febbraio 1992, n. 104 (Articoli 1, 3, 24)
4) D.P.R. 24 luglio 1996, n. 503 (Articoli estratti)
5) D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Articoli estratti)
Appendice IV - Cooperative edilizie
1) R.D. 28 aprile 1938, n. 1165. (Articoli 201-240)
2) D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122.
Appendice V - Inquinamento acustico e antenne
1) L. 6 maggio 1940, n. 554 (Articoli estratti)
2) L. 26 ottobre 1995, n. 447
Appendice VI - Multiproprietà
1) Dir. CE 26 ottobre 1994, n. 47
2) D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206 (Articoli 69-81)
Appendice VII - Parcheggi
1) L. 17 agosto 1942, n. 1150 (Articolo 41sexies)
2) L. 24 marzo 1989, n. 122 (Articoli 9-11)
Appendice VIII - Rifiuti
1) D.Lgs. 15 novembre 1993, n. 507 (Articoli 58-63)
2) Circolare Ministero delle Finanze 22 giugno 1994, n. 95 (Stralcio) 564
Appendice IX - Riscaldamento
1) L. 9 gennaio 1991, n. 10 (Articoli 25-36)
2) D.P.R. 26 agosto 1993, n. 412
Appendice X - Tabelle millesimali
1) Circ. 26 marzo 1966, n. 12480, del Ministero dei Lavori Pubblici, Direzione Generale Edilizia Statale e Sovvenzionata, Divisione XVI/bis
Appendice XI - Maggioranze speciali
1) Legge 9 gennaio 1989, n. 13 — (Articoli estratti)
2) Legge 9 gennaio 1991, n. 10 (Articolo estratto)
1 Il diritto di proprietà
1.1 Il diritto di proprietà
1.2 I limiti in materia di distanze, luci e vedute, stillicidio ed acque
1.2.1 Le distanze
1.2.2 Le luci e le vedute
1.2.3 Lo stillicidio
1.2.4 Le acque
1.3 Le servitù prediali
1.4 L’usufrutto, l’uso e l’abitazione
1.5 I modi di acquisto della proprietà
1.6 La trascrizione
2 La comunione dei beni
2.1 La comunione
2.2 Le fonti della comunione
2.2.1 Il titolo
2.2.2 La legge
2.2.3 Gli usi
2.3 I caratteri tipici della comunione: la quota e la mancanza di autonomia patrimoniale
2.4 L’uso, la gestione e la disposizione del bene comune
2.5 Lo scioglimento della comunione
3 Il condominio
3.1 L’istituto condominiale
3.2 Le norme in materia di condominio
3.3 La creazione e le caratteristiche di un condominio
3.4 La individuazione delle parti comuni di un edificio
3.5 Il condominio minimo
3.6 Il condominio parziale
3.7 Il supercondominio
3.7.1 Generalità e normativa applicabile
3.7.2 La gestione del supercondominio
3.8 La multiproprietà
3.8.1 Il contenuto del diritto di multiproprietà
3.8.2 La normativa applicabile
3.8.3 La normativa comunitaria. La direttiva 94/47/CE
3.8.4 Il codice del consumo
4 I beni in comune
4.1 L’individuazione dei beni comuni
4.1.1 L’esclusione in base al titolo
4.2 Il suolo su cui sorge l’edificio ed il sottosuolo
4.3 Le fondazioni ed i muri maestri
4.4 I balconi
4.5 I tetti, i lastrici solari e le terrazze a livello
4.6 Le scale e le spese di manutenzione
4.7 La videosorveglianza in condominio
5 I beni in comune esterni all’edificio
5.1 Il cortile del fabbricato
5.2 La destinazione a parcheggio di un’area comune
5.3 Il regime giuridico dei posti auto in condominio
5.3.1 I parcheggi realizzati prima della legge 765/1967
5.3.2 I parcheggi realizzati nel periodo tra la «legge ponte» e la legge 47/1985
5.3.3 I parcheggi realizzati nel periodo tra la legge sul condono edilizio e la legge
122/1989 (legge Tognoli)
5.3.4 Le modifiche introdotte dalla legge Tognoli
5.3.5 I parcheggi realizzati ai sensi e per gli effetti dell’articolo 9 della legge Tognoli
5.3.6 I parcheggi realizzati dopo l’entrata in vigore della legge Bassanini
5.3.7 La libera vendibilità dei parcheggi
5.4 Le antenne televisive
5.5 L’antenna di radioamatore
6 I servizi in condominio
6.1 L’ascensore e il superamento delle barriere architettoniche
6.1.1 Il superamento delle barriere architettoniche
6.1.2 L’ascensore come innovazione
6.2 Il servizio di riscaldamento
6.2.1 L’impianto di riscaldamento
6.3 Il distacco di un singolo condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato
6.4 La trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari a gas
6.5 L’installazione dell’autoclave
7 Il portierato
7.1 Il servizio di portierato
7.2 L’alloggio del portiere
7.3 L’assunzione del portiere
7.4 La risoluzione del rapporto di lavoro
7.5 L’abolizione del servizio di portierato
7.6 Il contratto di categoria
7.6.1 Il lavoro ripartito
7.6.2 Classificazione dei lavoratori
7.6.3 Le mansioni dei lavoratori
7.6.4 Portiere adibito a più stabili
7.6.5 Portiere adibito ad uno stabile con più ingressi
7.6.6 Il sostituto del portiere
7.6.7 La reperibilità e il tempo parziale
8 Le modifiche alle parti comuni
8.1 Le opere sulle parti comuni
8.1.1 I divieti
8.2 Le innovazioni
8.2.1 La stabilità e la sicurezza del fabbricato
8.2.2 Le innovazioni non consentite
8.2.3 Le innovazioni gravose o voluttuarie
8.3 Il diritto di sopraelevare
8.3.1 Il titolare del diritto di sopraelevare
8.3.2 I limiti del diritto di sopraelevare
8.3.3 I limiti legali al diritto di sopraelevare. Le condizioni statiche dell’edificio
8.3.4 La tutela del decoro architettonico
8.3.5 La diminuzione notevole di aria e luce
8.3.6 L’indennità di sopraelevazione
8.3.7 Il diritto all’indennità quale diritto di credito
8.4 Il perimento totale o parziale dell’edificio
8.5 Lo scioglimento del condominio
9 I rapporti di vicinato e le servitù in condominio
9.1 Le immissioni: i rapporti di vicinato e la normale tollerabilità
9.2 La legge quadro sull’inquinamento acustico
9.3 La tutela penale
9.4 Il divieto di tenere animali in condominio
9.5 Le servitù in condominio
10 Il regolamento di condominio
10.1 Il regolamento di condominio
10.2 La formazione del regolamento condominiale approvato a maggioranza
10.3 I regolamenti contrattuali
10.3.1 La normativa
10.3.2 La modifica del regolamento contrattuale
10.4 I condomìni sprovvisti di regolamento
10.5 Il regolamento di condominio e il rapporto con le altre norme
11 Le tabelle millesimali
11.1 La formazione delle tabelle millesimali
11.2 La maggioranza per l’approvazione delle tabelle millesimali
11.3 Le difficoltà per la formazione delle tabelle millesimali
11.4 La revisione delle tabelle millesimali
11.5 La denominazione e la classificazione delle tabelle millesimali
11.6 I criteri per la determinazione delle tabelle millesimali
11.7 I coefficienti di riduzione
11.7.1 Il coefficiente di utilizzazione
11.7.2 Il coefficiente di orientamento (detto anche coefficiente «B»)
11.7.3 Il coefficiente di prospetto (detto anche coefficiente «C»)
11.7.4 Il coefficiente di luminosità
11.7.5 Il coefficiente di piano
11.7.6 Esempi di coefficienti applicati ai vani
11.8 La determinazione dell’immobile nel suo insieme
11.9 I coefficienti di riduzione in relazione alle aree scoperte
12 I criteri di riparto delle spese in condominio
12.1 L’obbligo di contribuzione
12.2 Le spese di conservazione e di manutenzione
12.3 Le spese gravose e voluttuarie
12.4 Le spese sostenute con urgenza dal condomino
12.5 Il mancato pagamento degli oneri condominiali
12.6 I criteri di riparto
12.7 Il rapporto tra conduttore e proprietario
12.8 Il rapporto tra usufruttuario e proprietario
12.9 Il riparto delle spese condominiali per l’ascensore in assenza di tabelle millesimali
12.10 Le spese di riparazione del lastrico solare
13 L’assemblea di condominio
13.1 La definizione di assemblea
13.2 L’assemblea ordinaria e straordinaria
13.3 I poteri dell’assemblea
14 La convocazione dell’assemblea
14.1 La convocazione dell’assemblea
14.1.1 La convocazione richiesta da almeno due condòmini ex art. 66 disp. att. c.c.
14.1.2 La convocazione effettuata ad un solo condomino
14.2 La forma della convocazione
14.3 Il contenuto dell’avviso di convocazione
14.4 I destinatari della convocazione
14.5 La convocazione dell’assemblea nel supercondominio
14.6 La convocazione dell’assemblea per i lavori straordinari e nelle comunioni parziarie
14.7 La fissazione di più riunioni
14.8 L’assemblea in seconda convocazione
15 La costituzione dell’assemblea
15.1 La riunione di condominio
15.2 La costituzione dell’assemblea
15.3 I condòmini presenti per delega
15.4 La procedura
15.5 La partecipazione dell’amministratore ed il conflitto di interessi
15.6 Il diritto di intervento e di voto dell’inquilino
15.7 Il verbale assembleare e il diritto all’informazione
15.7.1 La trascrizione nel registro del verbale di assemblea e sua obbligatorietà
15.7.2 L’obbligo di tenuta dei registri
15.7.3 L’interpretazione letterale dell’art. 1136 c.c.
15.7.4 La forma scritta ad substantiam per l’approvazione dei regolamenti di condominio
16 Le attribuzioni dell’assemblea
16.1 Le materie oggetto di deliberazione assembleare
16.2 Le delibere in genere
16.3 L’approvazione dei bilanci e l’obbligo di pagare i contributi
16.4 Le delibere in materia di tabelle millesimali
16.5 Le delibere in materia di nomina e revoca dell’amministratore
16.6 Le delibere in materia di innovazioni
16.7 Le delibere in materia di riparazioni straordinarie
17 La formazione della volontà dell’assemblea
17.1 La votazione
17.2 Gli astenuti ed i contrari
17.3 Il calcolo dei quorum per la validità delle deliberazioni
17.4 L’allontanamento di un condomino durante la riunione
17.5 I quorum speciali
17.5.1 L’abolizione del servizio di riscaldamento centralizzato
17.5.2 Il superamento delle barriere architettoniche
17.5.3 Le modifiche delle aree interne a parcheggio
17.6 Il falsus procurator
18 L’amministratore
18.1 L’amministratore quale libero professionista. Aspetti tributari
18.2 La rappresentanza organica non esiste più
18.3 Il rapporto di mandato
18.4 L’amministratore di condominio come persona giuridica
18.5 La nomina e la revoca dell’incarico
18.6 La nomina dell’amministratore giudiziale
18.6.1 L’amministratore ad acta
18.7 Facoltà ed obblighi dell’amministratore
18.7.1 L’obbligo di tenere i registri
18.7.2 L’obbligo di effettuare l’inventario
18.7.3 L’obbligo di tenere la contabilità
18.7.4 L’obbligo di presentare i documenti giustificativi delle spese
18.7.5 L’obbligo del rendiconto della gestione
18.7.6 L’obbligo di agire in giudizio per la tutela degli interessi comuni
18.8 La responsabilità dell’amministratore
18.9 I limiti della responsabilità dell’amministratore
18.9.1 L’elemento soggettivo: il dolo e la colpa
18.9.2 La responsabilità penale
18.9.3 Lo svolgimento di attività pericolose
18.10 Il conto corrente condominiale
18.11 La certificazione di qualità dell’amministratore di condominio e le novità della normativa UNI 10801
18.12 Le informazioni accessibili ai condòmini: il diritto alla privacy
18.13 Il recupero delle somme anticipate dall’amministratore
19 Aspetti contabili dell’amministrazione condominiale
19.1 La tenuta della contabilità
19.1.1 La contabilità come strumento di valutazione della condotta dell’amministratore
19.1.2 Le scritture contabili consigliate
19.2 Il regolamento di condominio e la contabilità
19.3 L’archivio condominiale nella normativa UNI 10801
19.4 Il preventivo annuale della gestione
19.5 Il rendiconto annuale
19.6 Il principio di cassa e quello di competenza
19.7 L’erogazione delle spese e l’idoneità dei documenti giustificativi
19.8 Il rimborso delle spese anticipate dal condomino
20 Gli obblighi fiscali dell’amministratore
20.1 Il condominio come sostituto d’imposta
20.2 Gli obblighi dell’amministratore
20.2.1 Il modello F24 on line
21 La riscossione degli oneri condominiali
21.1 La riscossione degli oneri condominiali
21.1.1 La sentenza n. 24299/2008 della Corte di Cassazione
21.2 L’opposizione al decreto ingiuntivo
21.3 L’obbligazione al pagamento degli oneri condominiali tra alienante ed acquirente
21.4 Le obbligazioni di risarcimento del danno
21.5 La riscossione degli oneri condominiali nei confronti del condomino apparente
21.6 La prescrizione in cinque anni degli oneri accessori dovuti dall’inquilino
21.7 Il coniuge assegnatario della casa coniugale ed il pagamento degli oneri condominiali
22 L’appalto dei lavori straordinari in condominio
22.1 Gli obblighi dell’amministratore
22.2 Il diritto al compenso per i lavori straordinari
22.3 La procedura
22.4 I poteri dell’assemblea
22.5 Il contratto di appalto
22.6 La responsabilità dell’appaltatore e le azioni specifiche
22.7 La denunzia per i vizi e la difformità dell’opera
22.8 L’azione in caso di rovina e difetti di cose immobili
23 L’impugnativa delle delibere assembleari
23.1 Il dissenso dalla lite
23.2 La fase dell’impugnativa
23.3 La capacità dell’amministratore di stare in giudizio
23.4 La sostituzione dell’amministratore
23.5 La legittimazione ad agire del singolo condomino
23.6 Il ricorso all’assemblea
23.7 La revoca della delibera viziata
23.8 La nullità e l’annullabilità delle delibere assembleari
24 Le obbligazioni in condominio
24.1 Le obbligazioni nei confronti dei condòmini
24.2 Le obbligazioni nei confronti dei terzi
24.3 La responsabilità per i debiti contratti dall’amministratore
24.4 L’esecuzione dei crediti vantati dai terzi per obbligazioni contrattuali nei confronti del condominio
24.5 La responsabilità del condominio per atti dannosi commessi dall’amministratore o suoi dipendenti
24.6 Il condominio è responsabile per i beni in custodia
24.7 I criteri di ripartizione dei danni dovuti a terzi
24.8 Il criterio di ripartizione delle spese giudiziali
24.8.1 Il riparto
24.8.2 Il dissenso
Formulario
Formula n. 1 - Convocazione assembleare
Formula n. 2 - Richiesta di due condòmini della convocazione dell’assemblea
Formula n. 3 - Verbale di assemblea deserta in 1ª convocazione
Formula n. 4 - Verbale di assemblea ordinaria
Formula n. 5 - Lettera di trasmissione del verbale assembleare
Formula n. 6 - Regolamento di condominio predisposto dal costruttore
Formula n. 7 - Regolamento di condominio (approvato a maggioranza dall’assemblea)
Formula n. 8 - Tabelle millesimali
Formula n. 9 - Denunzia dei difetti dei lavori straordinari al fabbricato condominiale
Formula n. 10 - Scheda condomino
Formula n. 11 - Lettera di assunzione dell’incarico di amministratore
Formula n. 12 - Verbale di passaggio delle consegne tra amministratore entrante ed uscente
Formula n. 13 - Richiesta di acquisizione del rogito notarile di acquisto
Formula n. 14 - Richiesta di apertura di un c/c bancario intestato al condominio
Formula n. 15 - Richiesta e sollecito di pagamento per oneri condominiali arretrati
Formula n. 16 - Ricevuta di pagamento
Formula n. 17 - Giornale di cassa
Formula n. 18 - Scheda conto
Formula n. 19 - Dichiarazione di conformità per l’installazione di impianti in edifici
Formula n. 20 - Bilancio preventivo
Formula n. 21 - Bilancio consuntivo
Formula n. 22 - Prospetto di ripartizione delle spese tra proprietario ed inquilino
Formula n. 23 - Richiesta per visionare i documenti giustificativi delle spese
Formula n. 24 - Dissenso del condomino rispetto alle liti
Formula n. 25 - Lettera di dimissioni dell’amministratore e convocazione di nuova assemblea per la sostituzione
Formula n. 26 - Delega di partecipazione all’assemblea
Formula n. 27 - Verbale di apertura gettoniere
Formula n. 28 - Verbale di consegna incasso bollette ordinarie
Formula n. 29 - Elenco bollette morosi
Formula n. 30 - Lettera di sospensione dei servizi comuni per morosità (art. 63 disp. att. c.c.)
Formula n. 31 - Lettera per uso illegittimo del cortile condominiale
Formula n. 32 - Contratto di assunzione in prova del portiere
Formula n. 33 - Regolamento di servizio
Formula n. 34 - Lettera di contestazioni al portiere
Formula n. 35 - Lettera di licenziamento al portiere per decisione assembleare
Formula n. 36 - Lettera di licenziamento al portiere per motivi disciplinari
Formula n. 37 - Contratto di appalto per servizio di pulizia
Formula n. 38 - Contratto di appalto per lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato
Formula n. 39 - Locazione della casa del portiere
Formula n. 40 - Locazione di beni di natura condominiale
Formula n. 41 - Locazione uso posto-auto in area condominiale
Formula n. 42 - Atto di citazione per impugnativa delibera assembleare (vizi diversi)
Formula n. 43 - Ricorso per D.I. per oneri condominiali arretrati
Formula n. 44 - Ricorso per la nomina di amministratore di condominio (volontaria giurisdizione)
Appendice Normativa
Appendice I - Codice Civile e disposizioni di attuazione
1) R.D. 16 marzo 1942, n. 262
2) R.D. 30 marzo 1942, n. 318 (Articoli 61-72, 156)
Appendice II - Amministratori di condominio
1) Circolare Ministero delle Finanze 24 dicembre 1992, n. 77
2) Decreto Ministero delle Finanze 12 novembre 1998
3) Circolare Ministero delle Finanze 29 dicembre 1999, n. 246 - parte
6 (Articoli estratti)
4) Circolare Ministero delle Finanze 6 novembre 2000, n. 204
5) Garante per la protezione dei dati personali – Provvedimento 18 maggio 2006
Appendice III - Barriere architettoniche
1) L. 9 gennaio 1989, n. 13 (Stralcio)
2) Circolare 22 giugno 1989, n. 1669
3) L. 5 febbraio 1992, n. 104 (Articoli 1, 3, 24)
4) D.P.R. 24 luglio 1996, n. 503 (Articoli estratti)
5) D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Articoli estratti)
Appendice IV - Cooperative edilizie
1) R.D. 28 aprile 1938, n. 1165. (Articoli 201-240)
2) D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122.
Appendice V - Inquinamento acustico e antenne
1) L. 6 maggio 1940, n. 554 (Articoli estratti)
2) L. 26 ottobre 1995, n. 447
Appendice VI - Multiproprietà
1) Dir. CE 26 ottobre 1994, n. 47
2) D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206 (Articoli 69-81)
Appendice VII - Parcheggi
1) L. 17 agosto 1942, n. 1150 (Articolo 41sexies)
2) L. 24 marzo 1989, n. 122 (Articoli 9-11)
Appendice VIII - Rifiuti
1) D.Lgs. 15 novembre 1993, n. 507 (Articoli 58-63)
2) Circolare Ministero delle Finanze 22 giugno 1994, n. 95 (Stralcio) 564
Appendice IX - Riscaldamento
1) L. 9 gennaio 1991, n. 10 (Articoli 25-36)
2) D.P.R. 26 agosto 1993, n. 412
Appendice X - Tabelle millesimali
1) Circ. 26 marzo 1966, n. 12480, del Ministero dei Lavori Pubblici, Direzione Generale Edilizia Statale e Sovvenzionata, Divisione XVI/bis
Appendice XI - Maggioranze speciali
1) Legge 9 gennaio 1989, n. 13 — (Articoli estratti)
2) Legge 9 gennaio 1991, n. 10 (Articolo estratto)
• Formule personalizzabili
