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Dizionario del Condominio
Generalità - Il problema del parcheggio delle autovetture in spazi condominiali è suscettibile di svariate soluzioni tecniche.
Una prima soluzione è data dai box, dovendosi intendere per tali «i locali destinati al ricovero di una o più autovetture, chiusi su tre lati da muri o tramezzi e su un lato, quello di accesso, da una serranda scorrevole o ribaltabile» (TAMBORRINO). I box possono essere ubicati nel corpo di fabbrica costituente l’edificio condominiale o in corpi di fabbrica separati situati, ad esempio, nel giardino comune.
Altra possibilità è quella dei posti macchina, che possono essere a cielo libero o coperti da tettoie, e sono nella generalità dei casi individuati e separati da una apposita segnaletica posta sul pavimento o da paletti con catene.
Una terza possibilità è quella del parcheggio c.d. promiscuo in spazi comuni, che avviene senza alcuna assegnazione di posti.
Nella pratica, per sopperire alla carenza di posti auto in molti condomìni provvisti di passo carraio si è autorizzata la sosta nel cortile comune, con conseguenti inconvenienti: il cortile, infatti, è destinato a dare luce, aria ed accesso agli edifici circostanti, sicché ove il parcheggio menomi in maniera apprezzabile tale destinazione, la delibera assembleare che lo autorizzi è impugnabile per illegittimità.
La Cassazione, dal canto suo, ha precisato che l’assemblea di condominio non ha il potere di deliberare, con le maggioranze ordinarie, la trasformazione del cortile in un’area edificabile destinata alla installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse, a beneficio di alcuni soltanto dei condòmini, configurando detta trasformazione un’innovazione vietata a norma dell’art. 1120, ult. co., c.c., in ragione, oltre che del venir meno della funzione propria dell’area comune, anche della sua utilizzazione esclusiva da parte di alcuni soltanto dei condòmini, con la sottrazione della stessa all’uso ed al godimento degli altri, anche se di uno solo (Cass. 9-12-1988, n. 6673).
Nell’ipotesi in cui il divieto di sosta nel cortile sia contenuto nel regolamento condominiale di natura contrattuale, per la relativa autorizzazione si rende indispensabile il consenso unanime e scritto dei condòmini; ove, invece, esso sia stabilito in un regolamento di natura assembleare, l’autorizzazione può essere deliberata dall’assemblea con le maggioranze ordinarie.
Se il numero dei posti auto disponibili è sufficiente per assegnare a ciascun condòmino almeno un’area, l’assemblea può regolamentare l’uso del parcheggio con le maggioranze ordinarie, assegnando i parcheggi in uso esclusivo. Nell’ipotesi inversa, invece, si rende necessario un regime turnario.
Il condòmino che abbia acquistato in proprietà esclusiva lo spazio destinato al parcheggio di un autoveicolo, ancorché sito nel locale adibito ad autorimessa comune del condominio, ha facoltà di recintarlo anche con la struttura di un box, sempre che non gliene facciano divieto l’atto di acquisto o il regolamento di natura contrattuale e non derivi un danno alle parti comuni dell’edificio ovvero una limitazione al godimento delle parti comuni dell’autorimessa (Cass. 25-5-1991, n. 5933).
Disciplina normativa
- Relativamente agli edifici costruiti prima dell’1-9-1967 (data di entrata in vigore della L. 765/67) non sussiste alcun obbligo di realizzare parcheggi da destinare al servizio delle singole unità immobiliari, sicché eventuali aree non attrezzate possono avere qualsiasi destinazione.
L’art. 18 della L. 765/67 stabilì, invece, che negli edifici di nuova costruzione dovessero essere previste obbligatoriamente aree destinate a parcheggio, in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione (rapporto, poi, successivamente raddoppiato ad un metro quadro ogni dieci metri cubi). La giurisprudenza, in seguito, ha qualificato come imperativa tale norma ed ha stabilito che le aree di parcheggio non possono essere vendute o locate a persone che non abbiano un rapporto di utenza con l’edificio condominiale: in altri termini, il vincolo pubblicistico di destinazione posto dal legislatore non può subire alcuna deroga negli atti privati di disposizione, le cui clausole difformi sono sostituite di diritto, ai sensi dell’art. 1419 c.c., dalla previsione di cui al citato art. 18.
L’art. 26 della L. 47/85, successivamente, qualificò le aree di parcheggio come pertinenze, affermando testualmente l’applicabilità dell’art. 818 c.c. e, quindi, la possibilità che le stesse costituissero oggetto di separati atti di disposizione, salvo il vincolo di destinazione. Tale intervento non mancò di suscitare contrasti giurisprudenziali e dottrinari, essenzialmente incentrati sul problema della estensibilità o meno ai rapporti intersoggettivi privatistici del vincolo edilizio di destinazione posto dall’art. 18 della L. 765/67. La questione, come già ricordato, fu risolta dalla Suprema Corte nel senso della inderogabilità di tale vincolo di destinazione e, quindi, della sua estensibilità ai rapporti tra privati.
L’art. 9, 1° co., della L. 122/89 ha previsto, infine, la possibilità di realizzare parcheggi nei locali siti al piano terreno o nel sottosuolo dell’edificio, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, fermi restando, in ogni caso, i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale. Tali parcheggi non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare, cui — precisa la disposizione — sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli. Il medesimo articolo ha inoltre stabilito che le delibere dell’assemblea di condominio che abbiano ad oggetto la realizzazione di parcheggi sono approvate con le maggioranze previste dall’art. 1136, 2° co., c.c. Va sottolineato peraltro che queste maggioranze sono sufficienti in via esclusiva per le opere espressamente previste dalla L. 122/89, e che tali opere non perdono in ogni caso la loro natura di innovazioni, e non devono pertanto pregiudicare la stabilità e la sicurezza dell’edificio, né alterarne il decoro architettonico, né infine rendere talune parti dello stabile inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condòmino. Inoltre, trattandosi di innovazioni gravose suscettibili di godimento separato, i condòmini dissenzienti potranno, ai sensi dell’art. 1121, 1° co., c.c., non partecipare alla spesa (TAMBORRINO).