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Dizionario del Condominio
I pianerottoli (fig. 27) non vengono espressamente ricompresi dall’art. 1117 c.c. tra le parti comuni dell’edificio, tuttavia, per la funzione di disimpegno che essi svolgono, possono sicuramente farsi rientrare tra i «vestiboli e anditi» richiamati dal suddetto articolo, per cui il regime di proprietà comune sancito per questi ultimi può essere agevolmente esteso anche ad essi. La presunzione di comproprietà deriva anche dal fatto che i pianerottoli costituiscono elementi essenziali delle scale di accesso ai diversi piani (espressamente elencate tra le parti comuni nell’art. 1117, al n. 1), delle quali rendono possibile la funzione (Cass. 17-1-1963, n. 38). Ne consegue che il pianerottolo non può essere incorporato nell’appartamento di proprietà esclusiva di un singolo condòmino, in quanto tale comportamento configurerebbe una utilizzazione esclusiva del bene, lesiva del diritto degli altri condòmini di farne parimenti uso, oltre ad un’alterazione della destinazione di esso (TERZAGO). Tuttavia il pianerottolo può essere utilizzato dai condòmini nei limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c.: così, ad esempio, è legittimo il comportamento del condòmino che, senza ledere l’altrui diritto e senza alterare il decoro architettonico dell’edificio, apra un secondo ingresso al proprio appartamento sul pianerottolo comune (Cass. 10-2-1981, n. 843). Ancora, il condòmino può collocare davanti all’ingresso dell’appartamento di sua proprietà esclusiva zerbini, tappeti, piante o altri oggetti ornamentali, purché questi non comportino rischi per altri soggetti, o comunque non costringano gli altri condòmini a disagevoli o pericolosi movimenti, con conseguente violazione del canone secondo cui l’uso della cosa comune, da parte di un comunista, non deve impedire agli altri un uso tendenzialmente pari della medesima cosa (Cass. 6-5-1988, n. 3376).
Parimenti lecita è l’installazione di una telecamera nel pianerottolo comune che consenta la sola diretta osservazione del portone di ingresso e dell’area antistante la porta di ingresso alla singola unità immobiliare, mentre per converso non è ammissibile l’installazione di apparecchiature che consentano di osservare le scale, gli anditi ed i pianerottoli comuni, in quanto ciò comporta una possibile lesione e compressione dell’altrui diritto alla riservatezza (Trib. Milano 6-4-1992).
La presunzione di comproprietà del pianerottolo viene meno, oltre nel caso in cui vi sia un titolo che ne attesti la proprietà esclusiva, anche nel caso in cui esso, per le sue caratteristiche strutturali, serva al godimento di una parte dell’edificio condominiale la quale formi oggetto di un autonomo diritto di proprietà: in tale ipotesi la suddetta presunzione è vinta dalla particolare destinazione del bene (Cass. 22-3-1985, n. 2070).