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Dizionario del Condominio
Le scale, ricomprese dall’art. 1117, n. 1, c.c. tra le parti comuni dell’edificio, sono strutture composte da manufatti (gradini, corrimano, ballatoi, pareti, soffitti, impiailluminazione), «che consentono l’accesso pedonale dal piano terreno ai diversi piani inferiori e superiori dell’edificio» (TAMBORRINO).
Le scale si presumono comuni anche ai proprietari delle unità immobiliari site al piano terreno le quali abbiano accesso esclusivo dalla strada, e ciò sulla scorta della considerazione che le scale, per loro natura, sono elementi necessari all’esistenza stessa dello stabile, ed in ogni caso servono a tutti i condòmini per accedere a parti comuni dell’edificio come, ad esempio, il tetto, le cantine, i locali della portineria.
La presunzione di comproprietà delle scale non è limitata all’ipotesi di edifici divisi per piani, ma è applicabile, per analogia, anche quando si tratti di edifici limitrofi appartenenti a proprietari diversi, persino se aventi le caratteristiche di edifici autonomi, sempre che esse, pur insistenti sull’area di uno solo di detti edifici (o a cavallo del confine), risultino destinate oggettivamente e stabilmente all’uso di entrambi (Cass. 1-3-1995, n. 2324).
In un condominio con più scale, «si ha una situazione di comunione parziaria, nel senso che le scale stesse devono intendersi come bene comune solo dei condòmini proprietari di quegli appartamenti che ne usufruiscono» (CUSANO). In tale ipotesi, qualora venga decisa l’installazione di un ascensore in una delle scale, alla relativa delibera assembleare non può opporsi il proprietario di un appartamento servito da un’altra scala.
Devono, inoltre, considerarsi parti comuni anche i pianerottoli ed i balconi di cui sono dotate le scale, sempre che siano accessibili unicamente da queste (Cass. 13-12-1979, n. 6502), mentre sono da ritenersi di proprietà esclusiva le scale che forniscano accesso all’unità immobiliare di proprietà esclusiva di un singolo condòmino, o che siano interne a tale proprietà o che, infine, servano di accesso a terrazze soprastanti o a locali sottostanti di proprietà esclusiva (TAMBORRINO).
Il condòmino che, avendone diritto, operi una sopraelevazione sull’ultimo piano dell’edificio, potrà prolungare le scale comuni sino al nuovo piano, ma avrà l’obbligo di conferire a tali nuove scale le stesse caratteristiche delle rampe preesistenti (Cass. 28-9-1973, n. 2436).
Quanto all’uso che ciascun condòmino possa fare della scala comune, la giurisprudenza ha precisato che l’apertura praticata da un condòmino in corrispondenza delle scale, la quale non abbia apportato alcun mutamento alla conformazione ed allo spazio di queste ultime, non ne abbia limitato il godimento da parte degli altri condòmini, e non abbia arrecato alcun danno alle parti comuni o pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza ed al decoro architettonico dell’edificio, rientra nella disciplina dell’uso della cosa comune lecita ai sensi dell’art. 1102 c.c. (Cass. 20-6-1977, n. 2589).