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Dizionario del Condominio
Vani scantinati (fig. 30), secondo la corrente accezione giurisprudenziale, sono quelli ubicati sopra il suolo su cui sorge l’edificio e sotto il piano terreno (o livello di campagna), dovendosi intendere per suolo, nell’ambito condominiale, quella porzione di terreno, non coincidente con il livello di campagna, su cui viene a poggiare l’intero edificio e dove sono infisse, perciò, le fondazioni dell’edificio stesso.
Detta impostazione porta ad escludere che i vani scantinati facciano parte del sottosuolo, come si è soliti ritenere nel comune linguaggio dell’uomo della strada, il quale tende generalmente a confondere il suolo su cui poggia l’edificio con la superficie a livello del piano di campagna che viene scavata per la posa delle fondamenta.
Il problema circa l’utilizzazione e la proprietà di tali vani va conseguentemente risolto nel senso che essi non sono attratti nella proprietà comune come facenti parte del sottosuolo (il quale, anche per la funzione di sostegno che contribuisce a svolgere, è certamente da considerare di proprietà comune) ma possono presumersi comuni solo se ed in quanto risultino destinati all’uso e al godimento collettivo.
Così si è ritenuto che un locale seminterrato comunicante, attraverso una botola, unicamente con un locale adibito a negozio sito al piano terreno, non potesse considerarsi di proprietà comune, non risultando in alcun modo godibile dagli altri condòmini, né svolgendo alcuna funzione necessaria per l’esistenza dell’edificio, e rientrasse, invece, nella proprietà esclusiva del soprastante locale (Cass. 17-8-1993, n. 8376).
Non mancano, tuttavia, opinioni giurisprudenziali per le quali i vani scantinati e in genere qualsivoglia locale sottostante al livello di campagna devono, salvo titolo contrario, considerarsi di proprietà comune, indipendentemente dalla loro attuale destinazione all’uso e al godimento da parte di tutti i partecipanti al condominio.