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Dizionario del Condominio
Generalità - La sopraelevazione (fig. 32) consiste nella costruzione di uno o più piani ovvero di nuove fabbriche sull’ultimo piano dell’edificio.
Non costituiscono sopraelevazioni le modificazioni attuate all’interno delle singole unità abitative e contenute negli originari limiti strutturali (es. trasformazione di un locale sottotetto in un’unità abitabile o divisione in senso orizzontale di un appartamento mediante la costruzione di una soletta in cemento) (Cass. 24-1-1983, n. 680).
La fattispecie è disciplinata dall’art. 1127 c.c., ai sensi del quale il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che diversamente risulti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi sia proprietario esclusivo del lastrico solare.
Quanto alla natura giuridica del diritto a sopraelevare, parte della dottrina parla di facoltà accessoria alla proprietà, che come tale è imprescrittibile e si trasferisce, salvo diversa convenzione, con la proprietà dell’ultimo piano o con la proprietà esclusiva del lastrico solare. Altri parlano invece di diritto superficiario, contestando la tesi dell’accessorietà al diritto di proprietà, che non spiegherebbe come sia possibile trasferire il diritto di sopralzo ad un terzo estraneo al condominio.
L’attribuzione del diritto di sopralzo al proprietario dell’ultimo piano ed al proprietario esclusivo del lastrico solare deve intendersi nel senso che, se il lastrico è di proprietà esclusiva, tale diritto spetta al proprietario del lastrico e non al proprietario dell’ultimo piano sottostante il lastrico stesso: in altri termini, titolare esclusivo del diritto di sopraelevazione è chi ha nell’edificio la proprietà della porzione sita alla massima quota altimetrica e, qualora all’ultimo piano vi siano più appartamenti, ciascun proprietario può sopraelevare soltanto nell’area sovrastante la superficie del proprio appartamento.
Il diritto di sopraelevazione spetta, altresì, al proprietario del piano sottostante la terrazza a livello, purché questa sia destinata all’uso esclusivo dell’appartamento dal quale vi si acceda ed assuma, dal punto di vista funzionale e strutturale, la natura e le caratteristiche di estensione e parte integrante dell’appartamento medesimo: in tal caso, infatti, la sua funzione di copertura dei piani sottostanti è soltanto sussidiaria.
Vi è da domandarsi, inoltre, se ai fini della legittimazione a sopraelevare possano essere considerate come ultimi piani anche le soffitte di proprietà esclusiva: la terminologia usata dal legislatore, infatti, è equivoca, sicché per soffitte alcuni intendono dei vani non abitabili, altri vani abitabili. In giurisprudenza si è affermato che, ove le soffitte appartengano ad un proprietario diverso da quello dell’ultimo piano, al quale siano sovrapposte, il diritto di sopraelevare spetta al proprietario delle soffitte.
Il titolo che può attribuire il diritto a sopraelevare ad un soggetto diverso dal proprietario dell’ultimo piano o dal proprietario esclusivo del lastrico solare può essere costituito:
a) da una riserva operata, in proprio favore, dal proprietario dell’ultimo piano o dal proprietario esclusivo del lastrico solare contestualmente all’alienazione dello stesso;
b) da una cessione del diritto di sopraelevazione svincolata dalla proprietà dell’ultimo piano o dalla proprietà esclusiva del lastrico solare;
c) da una riserva operata, in proprio favore, negli atti di vendita dei vari appartamenti, da colui il quale alieni la proprietà dell’intero edificio.
Controverso è se il diritto di sopraelevazione spetti anche al proprietario esclusivo del tetto. La soluzione positiva si fonda sull’analoga prerogativa spettante al proprietario esclusivo del lastrico solare e sul rilievo che la destinazione funzionale del tetto al servizio dell’intero edificio condominiale ha soltanto carattere sussidiario; altri ritengono, invece, che il diritto di sopraelevazione spetti in tal caso sempre al proprietario dell’ultimo piano, in quanto la norma parla espressamente di «lastrico solare», che è cosa ben diversa dal tetto, pur se accomunata dalla stessa funzione di copertura dell’edificio.
Limiti
- Ai sensi dell’art. 1127, 2° co., c.c. la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono. Ulteriori limiti sono previsti dal 3° co., ai sensi del quale i condòmini possono opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
La giurisprudenza ha precisato che il divieto di cui al 2° co. ha carattere assoluto, cui è possibile ovviare solo se, con il consenso unanime di tutti i condòmini, il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere l’edificio idoneo a sopportare il peso della nuova costruzione, mentre i limiti di cui al 3° co. presuppongono l’opposizione facoltativa dei singoli condòmini (Cass. 26-5-1986, n. 3532).
Il pregiudizio all’aspetto architettonico dell’edificio può consistere «in una diminuzione del valore dell’immobile per la diversità della linea architettonica, dei materiali utilizzati, per la minore altezza dei nuovi piani rispetto agli altri preesistenti o, infine, per il tipo di copertura o di finestratura» (TAMBORRINO).
La diminuzione di aria e di luce può aversi invece quando l’edificio si trova in una strada particolarmente angusta o prospetta su un cortile di modeste dimensioni, o, infine, quando la sopraelevazione comprende balconi o terrazze in aggetto.
Indennità
- L’ult. co. dell’art. 1127 dispone che chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condòmini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi per la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Colui che opera la sopraelevazione, inoltre, è tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condòmini avevano il diritto di usare.
L’indennità dovuta ha lo scopo di ristabilire la situazione economica precedente, mediante la prestazione dell’equivalente pecuniario della frazione di valore perduta, per effetto della sopraelevazione, da ogni singola quota-piano (Cass. 16-3-1982, n. 1697). In altri termini l’obbligo di corrispondere l’indennità nasce dalla maggior utilizzazione, da parte del proprietario dell’ultimo piano, del suolo comune su cui sorge l’edificio condominiale, alla quale consegue la necessità di compensare gli altri condòmini della frazione di valore perduta dalle rispettive quote di proprietà sullo stesso suolo comune.
L’indennità va quantificata facendo riferimento al tempo in cui è stata realizzata la sopraelevazione, prendendo come base di calcolo unicamente il valore attuale del suolo nella parte corrispondente al piano di sopraelevazione.
Nell’ipotesi in cui il condominio sia costituito da più stabili indipendenti, l’indennità è dovuta soltanto ai proprietari dell’edificio interessato dalla sopraelevazione.
Quanto all’obbligo gravante su colui che opera la sopraelevazione di ricostruire il lastrico solare, se costui non ottempera gli altri condòmini possono ottenere l’esecuzione coattiva nei modi di cui agli artt. 2931 c.c. e 612 c.p.c.