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Dizionario del Condominio
Per sottotetto (fig. 33) deve intendersi «un ambiente situato sotto il tetto che ha funzioni di isolamento termico dell’ultimo piano dell’edificio; in alto è limitato dalla struttura del tetto e verso il basso dal solaio o dalle volte che coprono l’ultimo piano dell’edificio» (TAMBORRINO). Il sottotetto può essere abitabile o non abitabile. Nel primo caso viene chiamato camera a tetto, nel secondo soffitta (quando è accessibile) o palco morto (quando è inaccessibile).
Il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall’umidità mediante la creazione di una camera d’aria, non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo (es. deposito, stenditoio): in quest’ultima ipotesi l’appartenenza deve essere determinata in base al titolo e, in mancanza, poiché il sottotetto non è compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all’uso comune, la presunzione di comunione si rende applicabile solo quando il sottotetto risulti oggettivamente destinato, anche soltanto in via potenziale, all’uso comune o all’esercizio di un uso comune (Cass. 9-10-1997, n. 9788).
Il condòmino che trasformi il sottotetto di sua proprietà esclusiva in vani abitabili «non deve agli altri condòmini nessuna indennità e non è nemmeno obbligato ad accettare la revisione della tabella millesimale, a nulla rilevando il fatto che le opere effettuate siano oppure no illegittime nei confronti della pubblica amministrazione in relazione agli strumenti urbanistici vigenti» (TAMBORRINO). La trasformazione, tuttavia, non è consentita ove sia espressamente vietata dal regolamento di condominio di natura contrattuale. In tal caso gli altri condòmini possono agire al fine di ottenere il ripristino della situazione originaria. La trasformazione del sottotetto in vani abitabili può essere inoltre impedita laddove possa causare danni alle parti comuni o ad altre proprietà esclusive, o comprometta la sicurezza dello stabile o, infine, impedisca agli altri condòmini di fare uso di parti comuni dell’edificio secondo il loro diritto.
Nell’ambito dei limiti su esposti, il proprietario esclusivo del sottotetto ha inoltre il diritto di sopraelevare, di aprire finestre, costruire abbaini, impiantare comignoli (SFORZA).