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Dizionario del Condominio
Sono spese straordinarie quelle la cui erogazione si renda necessaria in conseguenza di eventi imprevisti, fortuiti o eccezionali ovvero di eventi i quali, pur se prevedibili, non erano evitabili mediante opere di manutenzione ordinaria. Sono, inoltre, spese straordinarie quelle che si rendano necessarie a causa della mancata esecuzione di opere di manutenzione ordinaria.
A titolo esemplificativo si può pensare all’improvvisa rottura dell’argano dell’ascensore o ai danni provocati all’edificio da un terremoto o dalla furia distruttrice degli agenti atmosferici.
Una definizione legislativa delle opere di manutenzione straordinaria può essere ricavata, con gli opportuni adattamenti, dall’art. 31, 1° co., lett. b) della L. 5-8-1978, n. 457, che identifica gli «interventi di manutenzione straordinaria» con «le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso».
L’art. 1005 c.c., inoltre, nel porre a carico del nudo proprietario le riparazioni straordinarie della cosa goduta dall’usufruttuario, fa rientrare in tali riparazioni quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, nonché il rinnovamento (per intero o per una parte notevole) dei tetti, dei solai, delle scale, dei muri di sostegno e di quelli di cinta.
Nell’ambito condominiale la distinzione tra spese straordinarie e spese ordinarie è operata solo a fini amministrativi, per precisare, cioè, la competenza dell’amministratore nei confronti dell’assemblea dei condòmini e i suoi poteri nei confronti dei singoli condòmini (TERZAGO): l’art. 1130, 1° co., n. 3), c.c., infatti, demanda all’amministratore il compito di riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio, mentre l’art. 1135, 1° co., n. 4), c.c. riserva all’assemblea quello di provvedere all’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, all’occorrenza, un fondo speciale.
Un ulteriore riferimento alle spese straordinarie, sempre per quanto riguarda la materia condominiale, è operato, sia pure a fini non strettamente amministrativi, dall’art. 1136, 4° co., c.c., il quale prescrive le maggioranze necessarie per la valida adozione delle delibere assembleari, in relazione all’oggetto delle stesse, richiedendo per la validità di quelle concernenti le «riparazioni straordinarie di notevole entità» che esse siano approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.