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Dizionario del Condominio
Tra i beni che, ai sensi dell’art. 1117 c.c., sono oggetto di proprietà comune, se il contrario non risulta dal titolo, rientra anche il suolo su cui sorge l’edificio. Per «suolo su cui sorge l’edificio» deve intendersi quella porzione di terreno sulla quale poggia l’intero edificio (fig. 34). Rientrano pertanto in tale nozione la superficie sulla quale poggia il pavimento del piano terreno e l’area nella quale sono infisse le fondazioni (fig. 34) (Cass. 22-3-1996, n. 2469).
Il suolo, dunque, «non deve essere confuso col pavimento o battuto artificialmente che, essendo parte del pianterreno, è in dominio del proprietario di quest’ultimo» (TERZAGO).
La comproprietà non si estende alle aree adiacenti al fabbricato non necessarie all’uso comune, «salvo che esse abbiano carattere di beni pertinenziali al fabbricato, cioè destinati stabilmente al servizio di questo, in quanto i condòmini ne facciano un uso o un godimento collettivo, o sia previsto comune dal titolo» (SFORZA).
La comproprietà va invece estesa al sottosuolo (fig. 34), che può essere utilizzato per il passaggio di servizi comuni, salvo che il titolo disponga diversamente. In particolare, devono considerarsi di proprietà comune (salvo che il costruttore se ne sia riservata la proprietà) i vani e gli spazi sottostanti al piano terreno e situati tra i muri maestri dell’edificio condominiale.
Non possono farsi rientrare nell’ambito del suolo comune i vespai (fig. 34), i quali costituiscono manufatti distinti dalle fondazioni, al servizio esclusivo delle unità poste al piano terreno.
Poiché l’edificio condominiale comprende l’intero manufatto che va dalle fondamenta al tetto e, quindi, anche i vani scantinati compresi tra le fondamenta stesse ed il suolo su cui sorge l’edificio, costituisce oggetto di proprietà comune non la superficie a livello del piano di campagna che viene scavata per la posa delle fondamenta, bensì quella porzione di terreno su cui viene a poggiare l’intero edificio. Di conseguenza per stabilire a chi spetti la proprietà di un locale dell’edificio condominiale sottostante al piano terreno deve farsi riferimento alle norme che regolano la proprietà condominiale per piani orizzontali e, perciò, con riguardo ai piani o porzioni di piano che siano sotto il livello del circostante piano di campagna, agli atti di acquisto dei singoli appartamenti e delle altre unità immobiliari ed al regolamento di condominio allegato agli atti di acquisto o in essi richiamato (Cass. 23-7-1994, n. 6884).
Il singolo condòmino non può, senza il consenso unanime e scritto degli altri partecipanti, effettuare escavazioni nel sottosuolo al fine di ricavare nuovi locali o di ampliare quelli esistenti, in quanto in tale ipotesi verrebbe leso il diritto di comproprietà degli altri condòmini, verificandosi una indebita attrazione del bene comune o di parte di esso nella sfera di disponibilità esclusiva del singolo. D’altro canto è pacifico che ciascun condòmino possa utilizzare il sottosuolo comune nei limiti di cui all’art. 1102 c.c. (SFORZA).