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Uso della cosa comune
Usufrutto di immobili condominiali



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Dizionario del Condominio
Generalità - Ai sensi dell’art. 1102, 1° co., c.c., ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
La citata norma regola l’uso della cosa comune ad opera dei partecipanti alla comunione e, con riguardo al condominio negli edifici, deve ritenersi operante in virtù del rinvio alla disciplina sulla comunione in generale operato dall’art. 1139 c.c. per tutto quanto non espressamente previsto dagli artt. 1117 e ss. c.c. Da essa discendono due ordini di limiti all’uso delle parti comuni dell’edificio condominiale, dovendo i singoli condòmini, da un lato, astenersi dal compiere atti di utilizzazione incompatibili con la normale destinazione della cosa e, dall’altro, comportarsi in maniera tale da non rendere agli altri condòmini impossibile o ingiustificatamente più gravoso l’uso di quella stessa cosa: così, ad esempio, deve considerarsi illegittima la permanente utilizzazione di un giardino comune come parcheggio, e parimenti illegittima è stata ritenuta la collocazione, da parte di un condòmino, sul muro perimetrale comune, di bacheche illuminate per l’esposizione di quadri in vendita, perché tale da impedire agli altri condòmini ogni eventuale uso che in avvenire essi avrebbero voluto fare di quel medesimo muro, per collocarvi targhe commerciali o professionali (Cass. 11-12-1992, n. 13107).
Il regolamento condominiale di natura contrattuale può vietare di destinare determinati locali a certi usi (ad esempio, di adibire le cantine a depositi di materiale infiammabile o deteriorabile). Per la sua osservanza è legittimato ad agire sia il singolo condòmino che l’amministratore, al fine di far valere, rispettivamente, norme poste a tutela di interessi di singoli condòmini o del gruppo condominiale (TERZAGO).
Nel caso di locazione dell’immobile condominiale, il diritto di usare le parti comuni si trasmette, con gli esaminati limiti, al conduttore, il quale, al pari degli altri partecipanti al condominio, potrà liberamente godere delle stesse, apportandovi eventualmente, ai sensi dell’art. 1102, 2° co., c.c., tutte le modificazioni funzionali al miglior godimento del bene locatogli.
Uso indiretto
- Può aversi l’ipotesi che la cosa comune non sia suscettibile di utilizzazione diretta (promiscua o frazionata) da parte di tutti i partecipanti al condominio o che tale utilizzazione, ancorché possibile, sia irragionevole o addirittura pregiudizievole per il comune interesse dei condòmini. In tal caso «sorge l’esigenza di ricorrere al cosiddetto godimento indiretto, che si esplica attraverso l’acquisto dei frutti che la cosa produce (ad esempio, dando in locazione ad un terzo un locale comune prima adibito ad ufficio di amministrazione)» (TERZAGO). Il sistema del godimento indiretto deve essere deliberato dall’assemblea dei condòmini, sia pure a maggioranza, o disposto dall’autorità giudiziaria.
Uso turnario
- In alcuni casi l’unico sistema possibile per regolare, nell’interesse di tutti i condòmini, il godimento delle cose comuni è quello dell’uso turnario, il quale consiste nel dividere i condòmini in gruppi affinché gli stessi possano usufruire di un certo bene o servizio a turno, ad esempio per la stesa dei panni su una terrazza condominiale, o per il parcheggio delle autovetture nel cortile comune.
Naturalmente compete all’amministratore disporre i turni, nell’esercizio del suo potere-dovere di disciplina dell’uso delle cose comuni, mentre nei condomìni che siano privi di amministratore l’uso turnario, ove ne sorga l’esigenza, deve necessariamente essere istituito in sede assembleare e consacrato poi nel regolamento di condominio.
Uso più intenso
- [vedi Miglioramenti]