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Uso della cosa comune
Usufrutto di immobili condominiali



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Dizionario del Condominio
L’usufrutto consiste nel diritto di godere di una cosa, secondo la diligenza del buon padre di famiglia, traendone, nel rispetto della sua destinazione economica, ogni utilità che questa può dare.
Il problema cui dà adito l’usufrutto di un’unità immobiliare in condominio è quello della ripartizione delle spese condominiali tra l’usufruttuario ed il nudo proprietario. In altri termini, ferma restando, relativamente a tale unità immobiliare, la obligatio propter rem di partecipare alle spese condominiali, occorre stabilire come le quote di spesa facenti carico a quella stessa unità debbano essere suddivise nei rapporti interni tra il nudo proprietario e l’usufruttuario. Soccorrono, al riguardo, le norme del codice civile: ai sensi dell’art. 1004 c.c., infatti, sono a carico dell’usufruttuario le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa, nonché le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione, mentre sono sopportate dal nudo proprietario, a norma dell’art. 1005 c.c., le spese riguardanti le riparazioni straordinarie. Per queste ultime bisogna intendere — come precisa lo stesso dettato normativo — quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, dei solai, delle scale, degli argini, degli acquedotti e, infine, dei muri di sostegno o di cinta. Delle somme spese per le riparazioni straordinarie, inoltre, l’usufruttuario, durante l’usufrutto, deve corrispondere al nudo proprietario l’interesse.
In dottrina, tuttavia, si è osservato come tali norme diano luogo, nell’attuale casistica condominiale, ad incertezze applicative, essendo esse pensate con riguardo ad edifici dalla struttura molto semplice e privi di servizi che oggi sono invece molto diffusi come, per esempio, quello di riscaldamento.
In ogni caso deve ritenersi pacifica la natura solidale della responsabilità del nudo proprietario e dell’usufruttuario verso il condominio.
L’art. 67, 3° e 4° co., disp. att. c.c. legittima l’usufruttuario ad esercitare il diritto di voto in assemblea negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, e legittima, invece, il (nudo) proprietario ad esercitare il diritto di voto in assemblea per le deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio. In giurisprudenza si è chiarito che tali disposizioni non confliggono con i cit. artt. 1004 e 1005 c.c., i quali regolano il riparto delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario, precisando, in particolare, che la straordinarietà delle opere il cui costo deve essere sopportato dal nudo proprietario non dipende dalla circostanza che esse siano destinate a prevenire il danno ovvero a porvi rimedio dopo la sua verificazione, bensì dalla capacità di esse di incidere sulla struttura e funzionalità del bene (Cass. 4-1-1969, n. 10).
Va ricordato, infine, come anche l’usufruttuario sia tenuto a contribuire, in conformità a quanto prescritto dall’art. 15 della L. 17-2-1992, n. 179, alla spesa per il recupero edilizio dell’edificio.