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Dizionario del Condominio
Generalità - I balconi (figg. 7, 8, 9 e 10) sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell’edificio e appartengono, perciò, ai proprietari delle unità immobiliari cui servono, costituendo di queste il naturale prolungamento.
Diverso è il caso in cui si tratti dei balconi di cui siano dotate le scale di un edificio condominiale, che essendo accessibili unicamente da queste ed avendo una funzione lucifera e di aerazione, costituiscono parte integrante ed organica dell’intero fabbricato e devono, pertanto, presumersi di proprietà comune.
Riguardo ai balconi intesi quali aggetti di singoli appartamenti, e quindi di proprietà esclusiva, va specificato che i fregi ornamentali e tutti gli elementi decorativi (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini o i pilastrini) sono condominiali se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari cui i balconi stessi servono.
Soletta
- Secondo parte della giurisprudenza, la presunzione assoluta di comunione (ex art. 1125 c.c.) del solaio divisorio di due piani di un edificio condominiale tra i proprietari dei medesimi vale pure per la piattaforma o soletta del balcone dell’appartamento del piano superiore, la quale, avendo gli stessi caratteri, per struttura e funzione, del solaio (separazione in senso orizzontale, sostegno, copertura), di cui costituisce il prolungamento, è attratta nel regime giuridico dello stesso (Cass. 16-1-1987, n. 283). Ne consegue che per tale piattaforma o soletta si configura un compossesso, esercitato dal proprietario del piano superiore anche e soprattutto in termini di calpestio ed estrinsecantesi, per l’altro proprietario, oltre che nella fruizione del commodum proveniente dalla copertura, nell’acquisizione di ogni ulteriore attingibile utilità, cui non ostino ragioni di statica ed estetica, sicché quest’ultimo può ancorare alla soletta le strutture di chiusura necessarie per la realizzazione, ad esempio, di una veranda. Altre pronunce giurisprudenziali non hanno condiviso questa impostazione, affermando che la soletta del balcone appartiene esclusivamente al proprietario del piano cui accede (Cass. 10-9-1986, n. 5541).
Trasformazione in veranda
- Tale trasformazione rientra nel diritto del singolo proprietario, fermo restando il divieto di arrecare pregiudizio al decoro architettonico dello stabile, e di ledere i diritti di altri condòmini (ad es., riduzione di luce ed aria a danno di altro condòmino). Qualora tali lesioni avessero a verificarsi, è nel diritto del condòmino danneggiato esercitare l’azione di manutenzione (art. 1170 c.c.) per la cessazione della turbativa.
Rientra, altresì, nel diritto di ciascun condòmino, con le stesse limitazioni appena esaminate, la facoltà di costruire un nuovo balcone in corrispondenza dell’appartamento di proprietà esclusiva, in appoggio al muro comune, con l’ulteriore limite consistente nell’obbligo di rispettare le distanze legali dalle porzioni laterali o superiori.
Responsabilità per i danni causati dal distacco di parti del balcone
- Al riguardo bisogna operare una fondamentale distinzione. Occorre accertare, infatti, se il distacco interessi le parti del balcone di proprietà esclusiva o quei fregi ornamentali che, come detto, per la funzione decorativa che svolgono, vanno considerati di proprietà comune. Sarà onere di chi vi abbia interesse (il proprietario del balcone, da cui sono si sono staccati i frammenti, convenuto in giudizio per il risarcimento), al fine di esimersi dalla responsabilità, provare che il danno è stato causato dal distacco di elementi decorativi.