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Dizionario del Condominio
Spesso nei regolamenti di condominio di natura contrattuale sono inserite le c.d. «clausole compromissorie», con le quali si prevede, per il caso di liti fra condòmini, il ricorso ad un arbitro (o a un collegio arbitrale) invece che al giudice ordinario. Ciò al fine di evitare ai condòmini la «lungaggine ormai siderale dei giudizi civili e [la] onerosità dei procedimenti giudiziari» (TAMBORRINO).
Si discute circa la validità di tali clausole, in particolare in relazione al disposto di cui all’art. 1137, 2° co., c.c., ai sensi del quale «contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condòmino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria». I dubbi circa la validità delle clausole compromissorie riguardo alla composizione di liti aventi ad oggetto le deliberazioni assembleari nascono dall’inderogabilità dell’art. 1137 c.c. (sancita dall’ult. co. del successivo art. 1138) che parla espressamente di «ricorso all’autorità giudiziaria», il che sembrerebbe escludere ogni altra forma di composizione delle controversie. La giurisprudenza ha tuttavia affermato che l’art. 1137, 2° co., c.c., nel riconoscere ad ogni condòmino dissenziente la facoltà i ricorrere all’autorità giudiziaria avverso le deliberazioni dell’assemblea di condominio, non pone una riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario e, quindi, non esclude la compromettibilità in arbitri delle relative controversie. Di conseguenza si è ritenuta valida la norma del regolamento condominiale relativa al deferimento ad arbitri del ricorso contro le deliberazioni assembleari viziate da nullità o annullabilità, senza che rilevi, in contrario, l’impossibilità per gli arbitri stessi di sospendere l’esecuzione della delibera impugnata, essendo la sospensione sempre invocabile dinanzi al giudice ordinario ai sensi dell’art. 700 c.p.c., né l’eventuale prevista rimessione della nomina di uno degli arbitri al condominio, la cui inerzia è superabile con ricorso al Presidente del Tribunale ex art. 810, 2° co., c.p.c. (Cass. 5-6-1984, n. 3406).
Qualora la clausola compromissoria non sia prevista dal regolamento di condominio, è possibile comunque porla in essere successivamente, con patto approvato da tutti i condòmini, che può anche consistere nella sottoscrizione del verbale assembleare che contenga la clausola.
In presenza di una clausola compromissoria, deve dichiararsi improponibile qualsiasi domanda formulata davanti alla magistratura ordinaria (Trib. Milano 10-6-1991). Se, invece, il regolamento preveda esclusivamente l’obbligo di esperire, prima della fase giudiziale, un tentativo di amichevole composizione, non può configurarsi una clausola compromissoria, con la conseguenza che non sussiste alcuna preclusione al ricorso all’azione giudiziaria (Trib. Milano 1-6-1987, n. 4956).