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Dizionario del Condominio
Generalità - Il condòmino (o partecipante al condominio) è il proprietario di una porzione immobiliare sita in un edificio in condominio. Il diritto di proprietà deve risultare da un titolo (contratto di acquisto, donazione etc.) che deve essere regolarmente registrato e trascritto, sì da poter essere opposto ai terzi. La dottrina (TERZAGO) ha precisato che al fine della qualificazione di un soggetto quale condòmino «non rileva tanto l’esistenza di un atto pubblico di trasferimento della proprietà frazionata di una parte dell’edificio condominiale — questione che può riguardare, se mai, il problema dell’opponibilità della qualità di condòmino nei confronti dei terzi — quanto l’esistenza di un negozio effettivamente traslativo di tale diritto, anche se concluso per mezzo di semplice scrittura privata».
La qualità di condòmino è rivestita anche dall’originario proprietario dell’immobile, qualora egli, successivamente al frazionamento dell’edificio ed alla vendita delle unità immobiliari, si sia riservato la proprietà di porzioni dell’edificio stesso.
Va altresì sottolineato che condòmino è non solo colui il quale sia proprietario di una o più unità immobiliari, ma anche, ad esempio, il proprietario del solo lastrico solare o del cortile (Cass. 21-5-1960, n. 1300), o anche di un box, di una cantina o di una soffitta (TAMBORRINO).
Non possono, invece, considerarsi condòmini il mero possessore dell’unità immobiliare, l’usufruttuario o l’inquilino, né tantomeno chi si comporti come condòmino, ma non possa vantare alcun titolo di proprietà (c.d. condòmino apparente). A proposito del condòmino apparente, va tuttavia sottolineato che egli risponde dell’affidamento ingenerato nell’amministratore senza che possa invocare, a proprio favore, la difformità tra la situazione di fatto e quella di diritto: così, ad esempio, egli non può opporsi all’ingiunzione di pagamento notificatagli dal condominio perché, in base ai principi generali in materia di responsabilità, colui il quale abbia tenuto un comportamento tale da dare causa ad una situazione di apparenza giuridica è assoggettato, nei confronti di chi senza colpa abbia fatto ragionevole affidamento sulla stessa, alle conseguenze che ne derivano.
Diritti del condòmino
- Alla qualità di condòmino sono connessi dei diritti e dei doveri. In particolare, il condòmino ha il diritto di:
convocare l’assemblea. Ai sensi dell’art. 66, disp. att. c.c., infatti, l’assemblea può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando ne è fatta richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio [vedi Tabelle millesimali]. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i richiedenti possono provvedere direttamente alla convocazione. Qualora il condominio sia privo di amministratore, l’assemblea, tanto ordinaria quanto straordinaria, può essere convocata ad iniziativa di ciascun condòmino;
disporre e godere della cosa comune. L’art. 1102 c.c., applicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall’art. 1139 c.c., stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine egli può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa;
essere avvisato della convocazione dell’assemblea di condominio. In base al disposto di cui all’art. 1136, 6° co., c.c., l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condòmini sono stati invitati alla riunione. L’art. 66, ult. co., disp. att. c.c., specifica che l’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condòmini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza;
essere rappresentato alle assemblee di condominio. Ogni condòmino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante (art. 67, disp. att. c.c.);
ottenere rimborsi per le spese urgenti. Il condòmino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (art. 1134 c.c.). Il condòmino non ha l’obbligo, ma solo la facoltà di provvedere alle riparazioni urgenti anticipandone le spese. Il credito che egli matura nei confronti degli altri condòmini per il recupero delle spese legittimamente anticipate costituisce un credito di valuta e, in quanto tale, può dar luogo, in caso di mora, soltanto ad una pretesa risarcitoria che, ai sensi dell’art. 1224 c.c., si esaurisce nella misura degli interessi legali sulla somma dovuta, salva la prova del maggior danno;
rappresentare il condominio [vedi Controversie]. L’art. 1131 c.c., il quale attribuisce all’amministratore la rappresentanza del condominio, non ha carattere esclusivo, e dunque l’assemblea può conferire la rappresentanza processuale del condominio anche ad un singolo condòmino (LOVATI, MONEGAT);
richiedere l’apertura di un conto corrente intestato al condominio. La richiesta può essere formulata da ciascun condòmino. Al riguardo è stato precisato che «poiché l’apertura del conto corrente intestato al condominio è un diritto di ciascun condòmino, l’eventuale decisione contraria dell’assemblea può essere impugnata per violazione dello stesso [diritto]» (LOVATI, MONEGAT);
costruire sopra l’ultimo piano dell’edificio. Tale diritto è riconosciuto al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio, salvo che risulti altrimenti dal titolo (art. 1127 c.c.). La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono, se lede l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero se diminuisce l’aria o la luce dei piani sottostanti.
Doveri del condòmino
- Gli obblighi fondamentali del condòmino sono i seguenti:
contribuire alle spese. Ciascun condòmino contribuisce alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza in proporzione al valore della sua proprietà, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne (art. 1123 c.c.). Il condòmino non può, rinunziando al proprio diritto sui beni comuni, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione (art. 1118 c.c.);
rispettare la destinazione del bene comune. Ciascun condòmino, nell’usare della cosa comune, non può alterarne la destinazione né impedire agli altri condòmini di farne parimenti uso secondo il proprio diritto (art. 1102 c.c.);
rispettare il decoro architettonico dell’edificio. Il condòmino non può compiere, neanche nella sua porzione di proprietà esclusiva, opere che ledano il decoro architettonico dell’edificio;
rispettare il regolamento di condominio. Il regolamento condominiale, infatti, è l’insieme delle regole che disciplinano la vita interna del condominio, di cui costituisce la lex interna.